Covid 19 Pandemisinin Sözleşmelere Etkisi | Erdem Avukatlık Ortaklığı

KORONA VİRUS SALGINI DÖNEMİNDE SÖZLEŞMELER VE KİRA SÖZLEŞMELERİ:

Dünyada pandemi haline gelen COVİD-19 salgınının toplumun her kesimini etkilediği şüphesiz bir gerçektir. Geçirilen bu zor günlerde akıllara en çok gelen sorulardan birisi  sözleşmelerin akıbetine ilişkin olarak hukuk sistemimizin bizlere ne gibi haklar sağladığıdır. Bu kapsamda ilk olarak taraflar ortaya çıkan ihtilafı, karşılıklı anlaşma yoluyla ve sözleşmelerdeki (varsa) mücbir sebep ve uyarlama hükümleri doğrultusunda hareket ederek çözümlemeye çalışmalıdır. Uyuşmazlık sürecine geçilirse veya sözleşmelerde bu hükümlerin olmaması/yeterli olmaması durumunda somut olayın özelliklerine göre hangi tamamlayıcı nitelikteki kurumlara başvurabileceğinizi yazımızda bulabilirisiniz.

I.TBK 136: İFA İMKANSIZLIĞI DEĞERLENDİRMESİ

Borçlar Kanunu’nun 136. maddesi borcun ifasının borçlunun sorumlu olamayacağı sebeplerle imkansızlaşması halinde borcu sona erdirme imkanı sağlayan bir kurumdur. Burada borçlunun sorumlu olmadığı sebeplerden kasıt mücbir sebep olarak karşımıza çıkmaktadır. “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır”.^[1] Dolayısıyla pandemi niteliğindeki COVID-19 salgınını bu kapsamda işin niteliği ve özelliği dikkate alınarak bazı sözleşmeler özelinde mücbir sebep olarak kabul etmenin yerinde olacağı inancındayız. Borçlu sözleşme ilişkisinde bu hükme dayanarak mücbir sebepten dolayı borcunu ifa edemediğini ispat ettiği takdirde;

1. Tek tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borcu sona erecek ve tazminat ödeme yükümlülüğü olmayacaktır.
2. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde alacaklı da kendi borcundan kurtulacaktır. (Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar saklıdır.)
3. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borcundan kurtulan borçlu, varsa karşı taraftan almış olduğu edimi iade etmekle yükümlü olacaktır. (Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar saklıdır.)

II.TBK 138: AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ DEĞERLENDİRMESİ

Ahde vefa ilkesi uyarınca sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen hal ve şartlar tarafların edim borçlarını kural olarak etkilemeyecektir, kararlaştırılan edimlerin dengesi sonradan değişmiş olsa bile sözleşme aynen uygulanacaktır. Ancak günümüz şartlarında da gözlemleyebileceğimiz üzere bu ilkenin istisnasız uygulanması hakkaniyet gereği mümkün değildir. Ahde vefa ilkesinin sınırlarını TMK 2 uyarınca dürüstlük kuralı çizmektedir^[2]. Böylece sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen beklenmedik hallerde eğer sözleşme şartlarına göre borcun ifasını talep etmek dürüstlük kuralına aykırılık oluşturuyor ise borçlu  TBK 138’de kendisine tanınmış hakkı kullanarak sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasını mahkemeden isteyebilecektir.^[3]

Bu bakımdan tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgınının günlük yaşama, tüketim alışkanlıklarına ve ekonomiye olan etkisi göz önüne alındığında borcun ifasının borçludan istenmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek şekilde edimler arasındaki dengeyi borçlu aleyhine bozan öngörülemeyen bir hal olduğu söylemek mümkündür. Uyarlama, bedelin indirilmesi başta olmak üzere faaliyetin tamamen durdurulması gibi durumlarda sözleşme hükümlerinin askıya alınmasına kadar birçok şekilde yapılabilir. Kanun koyucu da bu noktada hâkimi sınırlamamış, takdir yetkisini geniş tutmuştur. Sözleşmenin uyarlanması mümkün olmadığı takdirde borçlu sözleşmeden dönme hakkına sahip olacaktır. Sürekli edimli sözleşmelerde (kira sözleşmesi gibi) borçlu dönme hakkı yerine kural olarak fesih hakkını kullanacaktır.

III.TBK 117: BORÇLU TEMERRÜDÜ DEĞERLENDİRMESİ

Borçlu temerrüdü kavramının Borçlar Kanunu’nda tam bir tanımı olmamasıyla beraber yargı kararlarında “ ifası mümkün bir borcun borçlu tarafından yasal bir engel bulunmamasına rağmen zamanında ifa edilmemesi” şeklinde açıklanmaktadır.^[4] Boçlunun temerrüde düşmesi yukarıda açıkladığımız “ifa imkansızlığı” durumundaki gibi borcu sona erdiren bir durum değildir. Burada dikkat çekilmesi gereken nokta borçlunun kusurunun bulunup bulunmadığının temerrüd haline bir etkisi olmamasıdır. Dolayısıyla “COVİD-19 salgını sebebiyle borcun ifasında gecikildiği için temerrüde düşünülemeyeceği” gibi bir düşünce son derece yanlış olacaktır. Kusurun varlığı veyahut yokluğu temerrüdün bazı sonuçları bakımından etki yaratacaktır.

IV.KİRA SÖZLEŞMELERİ ÖZELİNDE DEĞERLENDİRME

1.İşyeri Kiralarında Bedelinin Ödenememesi

Normal şartlarda, TBK 315 uyarınca kiraya verene kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmeyen kiracıya en az 30 günlük süre vererek sonra bu süre içinde borcun yerine getirilmemesi halinde sözleşmeyi feshetme imkanı sunulmuştur. Kiraya verene sunulan bir başka imkan ise TBK 352 uyarınca çatılı işyerinde kiracı, kira borcunu ödemekte temerrüde düşerse kiraya verenin sözleşmenin süresine göre belirlenecek dönemler içerisinde gönderilen iki ayrı ve haklı ihtarda bulunması halinde, hükümde bahsedilen 1 aylık süre içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilmesidir. Ancak 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7226 numaralı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” uyarınca 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Burada dikkat edilmesi gerekir ki iş bu düzenlemeden ”bu tarihler arasında kira bedeli ödenmesi gerekmiyor” anlamı çıkmamaktır, kural olarak kira ödeme borcu devam etmektedir yalnızca ödenmemesi sebebiyle sözleşmenin haklı nedenle fesih edilmesi yoluna gidilemez ve tahliye sebebi oluşturmaz. Bu bakımdan, başka bir düzenleme gelmedikçe, ancak ve ancak 30.06.2020 tarihinden sonra muaccel olduğu halde ödenmeyen kira bedelleri için kiraya veren kendisine tanınan bu haklardan faydalanabilecektir.

22.03.2020 tarih ve 2279 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararnamesi 21.03.2020 tarihinden 30.04.2020 tarihine kadar icra takipleri durdurulmuştur.^[5] Dolayısıyla 30.04.2020 tarihine kadar muaccel olmasına rağmen ödenemeyen kira bedelleri icraya konu edilmeyecektir. Ancak, konuya ilişkin başka düzenleme gelmedikçe, 30.04.2020 tarihinden sonra kira bedellerinin icraya konu edilmesinin mümkün olacağını belirtmekte fayda vardır.

2.TBK 97: İçişleri Bakanlığının Genelgesi Kapsamında Kapatılan İşyeri Kiraları Bakımından Ödemezlik Def’i Değerlendirmesi

Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca “karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerin ifası isteminde bulunan tarafın sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir”.  Yani iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde bir tarafın karşı tarafı borcunu yerine getirmeye zorlayabilmesi için, kendi borcunu yerine getirmiş veya yerine getirmeyi teklif etmiş olması gerekmektedir. Meğer ki kendi borcu için bir vade söz konusu olsun. Şartları sağlanan bir ödemezlik def’i iler sürüldüğünde; alacaklının kendi borcunu yerine getirene kadar alacak hakkını kullanmasına engel oluşturur ve borçluda geçici bir süreliğine kendi borcunu yerine getirmekten kaçınma fırsatı bulur.^[6]

Kira sözleşmelerinde de sıra olarak önce kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır etmesi karşılığında kira bedeli talep edilmektedir. Bilindiği üzere İçişleri Bakanlığı COVID-19 salgını tedbirleri kapsamında lokanta, tiyatro, kafe vb. birçok işyerinin geçici bir süreyle kapatılmasına karar vermiştir.^[7] Bu durum göz önüne alındığında Borçlar Kanunu’nun da belirtildiği üzere kiraya verenin borcu olan “kiralananı sözleşmede öngörülen amacına elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu halde tutma” borcunu yerine getirmeleri söz konusu değildir. Dolayısıyla kiracıların TBK 97 hükmüne dayanarak ödeme def’i ileri sürmeleri mümkün olabilir. Burada def’i şartlarının varlığının ispatı def’iyi ileri süren kiracıda değildir, aksine bu def’inin kullanılamayacağının ispat yükü kiraya verende olacaktır.

3.TBK 136: İfa imkansızlığı sebebiyle kira sözleşmesinden doğan borçlar sona erer mi?

Kira sözleşmesi taraflara karşılıklı borç yükleyen ivazlı bir sözleşmedir. Kiracının asıl borcu TBK 313 uyarınca kiralananı kullanma karşılığında bir bedel ödemektir. Kiraya verenin TBK 301 uyarınca; kiralananı sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun bir durumda kiracıya teslim etme ve sözleşme ilişkisi devam ettiği sürece bu durumda bulundurmaktadır. Bu sözleşmede kiracının borcu bir para borcudur. Para borcunun niteliği itibariyle ifasının imkansızlaşması (örneğin paranın tedavülden kalkması) söz konusu değildir.^[8] Bu yüzden TBK 136’ya dayanarak COVID-19 salgını sebebiyle kiracının kira ödeme borcunun imkansızlaşacağını ve sona ereceğini söylemek mümkün değildir.

Kiraya verenin borcu bakımından ise ifa imkansızlığının olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kullanım amacı İçişleri Bakanlığı’nın genelgesi ile yasaklanan faaliyetler (tiyatro, kuaför vb) kapsamındaysa kiraya verenin borcunun yukarıda açıkladığımız üzere kendisinin sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansızlaştığından bahsetmek mümkün gibi gözükmekte ise de; TBK 136 kapsamına giren ifa imkansızlığının “sürekli imkansızlık” hali olduğu göz ardı edilmemelidir. COVİD1-19 salgını yüzünden bu işyerlerinin yalnızca “geçici süre” ile kapatılmıştır dolayısıyla salgının etkileri azaldığında/ortadan kalktığında kiraya verenin borcu ifa edilebilir olacaktır. “Geçici ifa imkansızlığı” hali ise kanunda düzenlenmemiştir ve sözleşmeye etkisi bakımından birçok farklı görüş mevcuttur. Bununla birlikte Yargıtay bir kararında imkânsızlık geçici imkânsızlık durumunda, tarafların bir süre daha sözleşme ile bağlı kalması gerektiği kabul edilmiş ve “akde tahammül süresi” nin beklenmesini, bu süre sonlandığında ise artık sözleşmenin taraflar için bağlayıcı olmayacağını belirtmiştir.^[9]

4.TBK 138: Kira Sözleşmelerinin Uyarlaması

COVID-19 salgınının ekonomik hayatta yarattığı olumsuz etkiler ve sürecin devamındaki belirsizlik göz önüne alındığında; kira ilişkisinde de borçlu bakımından aşırı ifa güçlüğü halinin ortaya çıkması söz konusu olabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere aranan şartların somut olayda mevcut olması halinde kira sözleşmeleri bakımından sözleşmenin uyarlanması yoluna gitmek mümkün olacaktır.

5.TBK 331: Olağanüstü Fesih Değerlendirmesi

Borçlar Kanunu 331. maddesi önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin düzenleme içermektedir. Söz konusu madde taraflardan her birine, kira ilişkisinin devamını için çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshetme imkanı tanımaktadır. Bu kapsamda tüm dünyayı etkisi altına almış ve ekonomik hayatı derinden etkilemiş olan COVID-19 salgınını somut olaylarda kira ilişkisini çekilmez hale getiren, tarafların kusurunun bulunmadığı ve sözleşme kurulurken öngörülmez olan bir “önemli sebep” olarak değerlendirmek mümkün olabilecektir.  Düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanabilmektedir.^[10]

Önemli sebeple sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın TBK ’da öngörülmüş olan yasal fesih bildirim sürelerine uyması gerekmektedir. Bu sürelere uyulması şartıyla söz konusu fesih bildirimi her zaman yapılabilmektedir. Fesih bildirimiyle beraber kira sözleşmesi ileriye etkili olarak sonlanacak ve hakim tarafından somut olayın özellikleri göz önüne alarak parasal sonuçlar karara bağlanacaktır.